С чего начать строительство дома? Этапы строительства коттеджа.

Этапы постройки коттеджа

Построить загородный дом не так и просто, как может показаться на первый взгляд. Успех такого масштабного и ответственного мероприятия, как стройка дома, зависит не только от качества работы исполнителей, но и от подготовленности заказчика. Именно поэтому важно знать ключевые этапы строительства.

Строгая последовательность действий, организованность и порядок полностью исключают возникновение накладок при возведении дома и, тем самым, позволяют:

• соблюсти, а в ряде случаев и сократить, сроки постройки загородного дома;
• минимизировать затраты на решение ранее непредусмотренных проблем и вопросов;
• организовать строительный процесс на высоком уровне, повысить его эффективность и результативность.

Ключевые этапы

Прежде чем приступить непосредственно к стройке дома, необходимо соблюсти ряд процедур. К числу ключевых этапов постройки коттеджа относится не только собственно возведение дома, но и подготовительные работы. Рекомендуется следующая последовательность действий:

• топосъемка и геологическое исследование участка;
• архитектурное проектирование;
• составление сметы;
• получение разрешения на строительство;
• строительство дома;
• страхование дома;
• сдача объекта в эксплуатацию.

Этап 1. Топосъемка и геологическое исследование участка

В задачи данного этапа входит определение несущей способности грунта, уровня и состава грунтовых вод и других важнейших характеристик участка. Топографическая съемка и геологические исследования позволяют установить:

• оптимальное место на участке для постройки коттеджа;
• рекомендованный тип фундамента;
• целесообразность строительства цокольного этажа;
• оптимальную ориентацию дома по сторонам света.

Такая информация является незаменимой как для проектировщиков, так и для строителей. Кроме того, наличие сведений о ключевых характеристиках участка позволяет в дальнейшем избежать незапланированных расходов на проведение земельных работ и благоустройство территории.

Этап 2. Выбор проекта дома, коттеджа

Поиск проекта дома может быть одним из самых захватывающих этапов в деле строительства собственного дома. Найдите время обдумать то, что вы хотите от вашего будущего дома, буквально составьте перечень ваших приоритетов. И мы надеемся, что вы найдете нужный вам проект из нашей базы.

Теперь, когда объективные и необходимые приоритеты вашего будущего дома определены, начинайте рассматривать проекты, им удовлетворяющие. Рассматривая планы, помните, что многие проекты допускают внутренние перепланировки, не затрагивающие положения несущих стен — соответственно, вы можете убирать лишние или создавать дополнительные внутренние перегородки, менять площадь некоторых помещений и, естественно, менять их назначение.

Если в проекте какая-то комната помечена как «кабинет» или «спальня» , это отражает лишь представление архитектора об абстрактных жильцах этого дома и впрямую вас никак не касается. Ваша задача — понять, устраивает ли вас общее планировочное решение. При этом обращайте особое внимание на то, кажется ли вам удобным размещение санузлов и ванных комнат: их положение увязано с инженерной частью проекта и не может быть изменено без соответствующих изменений по части прокладки коммуникаций.

Рассматривая картинки, старайтесь мысленно поставить домик на свой участок. При этом попытайтесь абстрагироваться от цвета картинки (особенно если он не особенно вам нравится]: цвет стен и крыши вашего дома будет зависеть единственно от того, какие конкретные облицовочные и кровельные материалы вы выберете в процессе строительства.

Если вам не по душе тип облицовки, представленный на рисунке, вообразите тот же дом облицованным другим материалом подходящего для вас цвета. Очень часто это позволяет по-новому оценить достоинства того или иного проекта. Если в оформлении фасада вас смущает только расположение дверей и окон, и после изучения плана вы видите, что их перемещение по вашему вкусу легко увязать с внутренней планировкой, смело покупайте проект.

Перемещение окон и дверей или изменение их размеров может быть сделано в процессе строительства архитектором фирмы-подрядчика или дизайнером, которому вы впоследствии собираетесь доверить оформление интерьеров. Важное «но»: в проекте можно изменить многое, но не все.

Помните, что готовый проект дома является результатом сложной и высокопрофессиональной работы архитектора , которая требует не только художественного чутья и чувства пространства, но и чисто технических расчетов. Поэтому не стоит покупать проект деревянного дома и строить его из кирпича: характеристики основного стенового материала изначально заложены в проекте, и не могут быть изменены. По той же причине нельзя менять габариты и этажность дома, а также «самодеятельно» переделывать чердак под мансарду. В подобных случаях вам необходимо прибегнуть к помощи архитектора и доработать проект.

Помните, что готовые проекты коттеджей определяют общие технические и архитектурные характеристики дома. Индивидуальность его стиля будет во многом зависеть от вас. Достоинство готовых проектов как раз и состоит в том, что среди них всегда можно найти тот, по которому будет построен дом вашей мечты.

Этап 3. Составление сметы

Сколько стоит построить коттедж? Ответом на этот вопрос послужит смета. С учетом утвержденного архитектурного проекта исполнитель составляет итоговую смету на строительство, в которой должны быть перечислены:

• все работы по строительству и отделке дома;
• материалы, необходимые для осуществления данных работ.

Стоимость по каждой позиции указывается отдельно. При этом при составлении сметы исполнитель может учесть пожелания клиента в плане качества, ценовой категории строительных материалов и оборудования, необходимых для стройки дома.

Смета — важнейший документ, который позволит вам соотнести финансовые возможности с предполагаемыми расходами на устройство коттеджа. Естественно, что на этапе согласования стоимости строительства, вы можете обсудить с исполнителем и скорректировать любые позиции в смете.

Этап 4. Получение разрешения на строительство

Как не стать жертвой акул бюрократии при согласовании. Для начала законного строительства застройщик обязан пройти ряд согласований в местных органах власти.

Дальше действуйте по следующему пятичастному алгоритму:

• Получите постановление о разрешений на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Для этого понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешений на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организаций. ЕСЛИ ВЫ являетесь участником кондоминиума, нужно согласовать проект и с соседями по кондоминиуму.
• Закажите у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт. Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а в случае если строительство на участке было уже начато прежними владельцами - заказ на топосъемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка.

Закон

Деятельность местных архитектурный чиновников регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Сводами правил, наиболее важным из которых является «Свод Правил по проектированию и строительству СП 11-111-99», регламентирующий разработку, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного (в том числе индивидуального) жилищного строительства. Основные положения Свода изложены в настоящем разделе.

• В этом же комитете закажите строительный паспорт объекта. Документы потребуются следующие: паспорт и его копия, свидетельство на землю и план участка, заявление о разрешении на строительство на имя главы района, постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома, заверенная копия лицензии на проектирование, акт обследования участка перед строительством или план топосъемки для строительного паспорта
• Согласуйте план размещения строений на участке в санитарной и пожарной инспекциях. При необходимости приведения подземных или надземных коммуникаций на участке согласуйте план с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков).
• Предоставьте согласованный план в районный комитет по архитектуре и получите готовый строительный паспорт объекта.

Еще некоторые тонкости согласования проекта:

• Если общая площадь дома превышает 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ДПЗ), которое выдает все тот же районный комитет по архитектуре. ДПЗ содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

  Для получения ДПЗ нужно подготовить заявку и документы, удостоверяющие ваше право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК). которая будет принимать ваш дом после завершения строительства Полученная вами документация действительна только в течение двух лет.

• Помните, что все изменения в проекте при строительстве (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. Строительство на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором.

Этап 5. Строительство дома

Данный этап включает в себя весь комплекс работ, осуществляемых с момента начала строительства и до сдачи объекта в эксплуатацию. Ключевыми стадиями стройки дома при этом являются следующие работы:

• устройство фундамента;
• строительство коробки дома (стены, крыша, внутренние перегородки и перекрытия);
• устройство кровли;
• установка окон, дверей;
• подключение инженерных сетей — электро-, газоснабжение, отопление, кондиционирование;
• внутренняя и внешняя отделка дома;
• ландшафтные работы.

Все работы должны осуществляться в строгом соответствии с проектом дома и ранее утвержденной сметой. Как правило, для осуществления контроля качества приглашают специалистов по авторскому надзору. В идеале — архитектора, которым был разработан проект дома. Такой подход позволяет минимизировать ошибки, а в случае необходимости и внести любые изменения в первоначальный проект без нарушения его общей архитектурной целостности.

Этап 6. Страхование строительства дома

Страхование строящегося объекта

В России страхование строящегося объекта физическими лицами все еще является экзотикой. Однако число страхующихся неуклонно растет с каждым годом. Для того чтобы попасть в число прогрессивных россиян, вам нужно разбираться в видах страхования, относящихся к строящемуся объекту.

Обязательные виды страхования.

Обязательные виды страхования. Любая строительная организация страхует свою профессиональную ответственность - иначе она просто не получит лицензию. Этот вид страхования покрывает ответственность за ущерб, нанесенный в результате ошибок, допущенных при составлении проектной документации (неверный выбор расчетных нагрузок, несоответствие проекта правилам и нормам проектирования). Кроме того, страхование профессиональной ответственности покрывает ущерб, вызванный использованием материалов, деталей и конструкции со скрытыми дефектами, а также ошибками, допущенными при возведении и монтаже строительных конструкций.

Страхование строительно-монтажных рисков.

Этот вид предусматривает выплаты, направленные на возмещение ущерба, причиненного объекту в период строительства и в период его гарантийного обслуживания. Согласно договору подряда в период строительства подрядчик полностью отвечает за вверенное ему имущество и производимые работы.

Юридически заказчик не является собственником постройки до тех пор, пока не подписан акт о приеме-сдаче работ. Это означает, что случись разрушение постройки по оплошности подрядчика или по причине несчастного случая на одном из завершающих этапов работ, фирма-подрядчик будет обязана заново отстроить дом, но уже за свои деньги.

Если объект застрахован, финансирование его повторного возведения возьмет на себя страховая компания. Если подрядчик не склонен страховать строительно-монтажные риски за свой счет, вам будет выгоднее самим оплатить страхование.

Удобнее всего прописать в договоре с фирмой-подрядчиком сумму страхования подрядчика, оплачиваемого заказчиком. Исходя из существующих тарифов - а средний тариф по этому виду страхования составляет 0,5% от страховой суммы - она не должна превысить 1% от первоначальной сметной стоимости строительства.

Наиболее действенной в договоре страхования является статья о страховании от всех событий, обладающих признаками вероятности и случайности. Это позволяет покрыть страхованием такие специфические строительные риски, как просадка фундамента или трещина в кирпичной кладке.

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.

Этот вид страхования защитит вас от необходимости за свой счет возмещать ущерб, случайно нанесенный в процессе строительства третьим лицам (таковыми могут оказаться соседи, чей дом был поврежден по вине рабочих, государственные организации, в чьем ведении находятся инженерные сооружения, которые можно случайно повредить, или просто прохожий, которого по недосмотру облили краской). Титульное страхование.

Этот вид страхования предусматривает защиту от финансовых рисков на случай утраты права собственности на недвижимость. Титульное страхование защищает собственника имущества от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников и иждивенцев, от расходов в случае обнаружения незаконной» предыдущих сделок, поддельных документов, недееспособности сторон сделок, а также в случае установления неправомочности решений суда.

Остается выбрать страховщика и заключить договор Основным критерием выбора страховой компании должна служить известность брэнда - только это может сегодня гарантировать достаточную квалификацию сотрудников и необходимые денежные резервы компании. При заключении договора обратите внимание на пункты, перечисляющие условия, при которых страховые выплаты не производятся.

Чаще всего страховщики не берут на себя ответственность за умышленные действия владельца недвижимости и не страхуют качество используемых материалов. Если в своем договоре вы найдете пункты, отличные от этих двух, вам стоит отдельно обсудить их со страховщиком.

Ваш персональный менеджер по вопросам страхования Усарова Елена Сергеевна :
тел. +7-905-100-23-55

Или обращаться по адресу: г. Брянск, пр. Ленина, 10б, 12 каб.

Этап 7. Сдача объекта в эксплуатацию

На завершающем этапе заказчик подписывает акт приемки работ. При этом необходимо тщательно проверить качество исполнения. Также после сдачи объекта в эксплуатацию осуществляется решение юридических вопросов — оформление необходимой документации на дом, регистрация недвижимости, прав собственности.

В завершении хотелось бы отметить, что самый простой способ успешно пройти через все этапы устройства коттеджа — пригласить к сотрудничеству компанию, которая осуществляет генеральный подряд, т. е. предлагает полный спектр услуг в данной области. И в этом смысле вашим надежным помощником готова стать строительная компания «ЭлектроСтрой», которая осуществляет строительство домов под ключ уже свыше 10-ти лет.